去年兩會(huì)期間，江門(mén)市政協(xié)提案委員會(huì)遞交了集體提案《關(guān)于重視我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)著力補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的建議》，指出江門(mén)市的業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì)”）建設(shè)還存在著組建率低、籌備開(kāi)展難、運(yùn)轉(zhuǎn)成效不如人意等問(wèn)題。
近一年來(lái)，江門(mén)將業(yè)委會(huì)的建設(shè)和發(fā)展列入城市社會(huì)管理工作的重要內(nèi)容，包括建立江門(mén)市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)以解決業(yè)委會(huì)投票難的問(wèn)題；組織相關(guān)職能部門(mén)到佛山市、溫州市進(jìn)行物業(yè)管理?xiàng)l例的立法調(diào)研；在各市區(qū)部署開(kāi)展業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的籌建試點(diǎn)工作等。一系列工作為小區(qū)與業(yè)委會(huì)建設(shè)破除不少障礙。
但客觀(guān)而言，業(yè)委會(huì)成立難仍是許多小區(qū)業(yè)主的煩心事，其原因紛繁復(fù)雜。筆者近日走訪(fǎng)江門(mén)市多個(gè)大型小區(qū)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的利益博弈、籌建工作指引細(xì)則的不完善、籌備流程的繁瑣復(fù)雜……這些都可能是業(yè)委會(huì)組建率低的原因。
如何采取積極措施，推進(jìn)居民住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的建設(shè)，及時(shí)補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理的短板？專(zhuān)家建議，相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快將地方物業(yè)管理?xiàng)l例納入立法計(jì)劃，制定業(yè)委會(huì)籌備、運(yùn)行和監(jiān)督各環(huán)節(jié)的配套制度，切實(shí)為業(yè)委會(huì)的籌建運(yùn)作營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。
籌建難題??
業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理方的博弈
去年12月11日，江門(mén)市蓬江區(qū)駿景灣豪庭業(yè)主委員會(huì)選舉表決結(jié)果出爐，開(kāi)始為期一個(gè)月的公示。此時(shí)，距離2017年該小區(qū)業(yè)主向街道辦遞交成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，已過(guò)了一年半的時(shí)間。
“最初籌備成立業(yè)委會(huì)主要是業(yè)主希望有一個(gè)可以溝通的渠道，表達(dá)自己的意見(jiàn)和訴求。”駿景灣豪庭首次業(yè)主大會(huì)籌備組副組長(zhǎng)周雪松告訴筆者，2017年3月底，小區(qū)物業(yè)管理公司通知上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)后，不少業(yè)主提出不同意見(jiàn)。于是，5年前因各種原因而中斷的業(yè)委會(huì)成立工作，再次成為了業(yè)主們討論的焦點(diǎn)。
江門(mén)市政協(xié)委員陳瑞香表示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，以小區(qū)為基本單元的基層治理模式將會(huì)越來(lái)越普及，但以業(yè)委會(huì)為代表的社區(qū)治理體系尚不夠完善?！敖?jīng)過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)不少小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)，糾紛和矛盾頻發(fā)，業(yè)主維權(quán)難。成立業(yè)委會(huì)有利于維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，處理好業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，更好地改進(jìn)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)?！?/p>
“然而，當(dāng)前江門(mén)地區(qū)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)的社會(huì)環(huán)境還不夠理想，不少小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)時(shí)都感覺(jué)有不少阻力。其中，最大的阻力來(lái)自于正在履行前期物業(yè)管理職能的物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商?！苯T(mén)市政協(xié)委員張翠華直言。
駿景灣豪庭業(yè)委會(huì)籌備組成員之一李雪嬌向筆者透露，在籌建初期，張貼在小區(qū)內(nèi)44棟居民樓主要出入口處的公告《關(guān)于成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的倡議》（根據(jù)規(guī)定，該公告公示時(shí)間不得少于7日）在一夜之間不翼而飛，并被物業(yè)管理方告知，所有監(jiān)控已損壞，無(wú)法翻查原因；籌備組成立以后，該小區(qū)的物業(yè)管理方代表以工作繁忙為由，多次缺席籌備組會(huì)議。
對(duì)此，作為該物業(yè)管理公司的代表程平軍回應(yīng)：“對(duì)于業(yè)委會(huì)的成立，我們物業(yè)方一直都是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，做好物業(yè)管理的本職工作?！敝劣?4棟樓的監(jiān)控全數(shù)損壞的事件，程平軍表示監(jiān)控?cái)z像頭早在3年前已經(jīng)老化損壞，并向業(yè)主們反映過(guò)，但至今尚未籌得更換的經(jīng)費(fèi)支持。
程序是否合法是當(dāng)前小區(qū)成立過(guò)程中面臨的另一難題。筆者調(diào)查了解到，蓬江區(qū)濱江奧園小區(qū)在籌建業(yè)委會(huì)中，因未考慮區(qū)域內(nèi)商鋪的選票份額，最后的業(yè)委會(huì)選舉結(jié)果被該小區(qū)的物業(yè)管理公司一舉推翻，所有籌備工作須重頭再來(lái)。
江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科的余策瑤表示，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立難的原因還在于部分籌備小組成員對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的流程不熟悉，一旦被質(zhì)疑程序不合法，就容易“流產(chǎn)”；部分街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會(huì)因人員流動(dòng)性較大，對(duì)業(yè)務(wù)工作、政策不熟悉，也容易出現(xiàn)流程指導(dǎo)不到位的情況。
試點(diǎn)探索??
協(xié)同社區(qū)力量，統(tǒng)籌運(yùn)用“三社聯(lián)動(dòng)”
面對(duì)業(yè)委會(huì)籌建程序復(fù)雜、門(mén)檻高的問(wèn)題，加強(qiáng)社區(qū)的服務(wù)、指導(dǎo)或許成為破解當(dāng)前困境的突破口。
余策瑤介紹，目前江門(mén)各市區(qū)已確定蓬江區(qū)駿景灣豪庭、江海區(qū)玉圭園、新會(huì)區(qū)新龍昌花園、鶴山市萊茵花園、臺(tái)山市六福山莊、開(kāi)平市海倫堡、恩平市德信園作為試點(diǎn)，重點(diǎn)探索解決業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難的問(wèn)題，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主中的黨員和政府公職人員參加籌備組工作人員和業(yè)主委員會(huì)委員，鼓勵(lì)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)交叉任職。
在鶴山市和平社區(qū)的管轄范圍內(nèi)，有5個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，且均處于良好的運(yùn)作狀態(tài)。該社區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人余炳紅向筆者介紹，在籌建業(yè)委會(huì)之前，社區(qū)方面便先后組織了多次座談會(huì)、業(yè)主大會(huì)，以社區(qū)為主導(dǎo)發(fā)起倡議書(shū)，向業(yè)主們普及“業(yè)委會(huì)”的概念、職能及相關(guān)的法律法規(guī)。隨后，在社區(qū)的積極推動(dòng)下，先后20多位熱心業(yè)主響應(yīng)參與到籌建小區(qū)業(yè)委會(huì)過(guò)程中。
“在業(yè)委會(huì)籌備組內(nèi)，社區(qū)居委會(huì)方面以帶頭人的角色參與到籌備工作中，包括確定籌備組的工作方案、把握推進(jìn)籌備的進(jìn)度、協(xié)助起草《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》、協(xié)助推選首屆業(yè)委會(huì)候選人等工作?！庇啾t表示，社區(qū)還配置了一名駐社區(qū)律師，負(fù)責(zé)解決業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中產(chǎn)生的法務(wù)問(wèn)題。
另一廂，開(kāi)平市海倫堡小區(qū)同樣借助社區(qū)居委會(huì)力量，完成了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的籌建。據(jù)該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任梁健生介紹，早期籌建業(yè)委會(huì)是為了解決小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放導(dǎo)致交通癱瘓的問(wèn)題。在發(fā)起籌備業(yè)委會(huì)的倡議后，社區(qū)方面直接委派黨支部書(shū)記擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)大小事務(wù)的籌備事宜。從發(fā)起倡議到成立業(yè)委會(huì)，海倫堡小區(qū)約花了半年的時(shí)間。
“業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司都是社區(qū)管轄范圍內(nèi)服務(wù)管理的對(duì)象，社區(qū)有責(zé)任去統(tǒng)籌發(fā)揮社會(huì)力量協(xié)同作用，推進(jìn)社區(qū)、社會(huì)組織、社會(huì)工作‘三社聯(lián)動(dòng)’，提高社區(qū)居民議事協(xié)商能力，增強(qiáng)社區(qū)居民的社會(huì)事務(wù)參與意識(shí)與能力，進(jìn)而補(bǔ)齊社區(qū)治理的短板?！睆埓淙A說(shuō)。
專(zhuān)家聲音??
加快推進(jìn)地方物業(yè)管理?xiàng)l例的立法
在籌建業(yè)委會(huì)的過(guò)程中，周雪松和他的組員都遇到了這樣的問(wèn)題：雖然手上已有一個(gè)“小藍(lán)本”《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《工作指引》），但是在實(shí)際的操作中，部分條款在操作中仍需細(xì)化。
“如《工作指引》中，提出首次業(yè)委會(huì)的任期規(guī)定是3至5年，這其中就有很大的調(diào)整空間；在籌備組應(yīng)該開(kāi)展的工作中，僅有‘制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法’的表述，具體如何確定候選人同樣沒(méi)有細(xì)則供參考。”周雪松說(shuō)。
對(duì)此，蓬江區(qū)人大代表、律師黃振雄表示，江門(mén)地區(qū)的業(yè)委會(huì)籌建相對(duì)緩慢、運(yùn)作體系還不夠成熟的狀況與業(yè)委會(huì)的性質(zhì)不無(wú)關(guān)系?！案鶕?jù)我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)委會(huì)是一個(gè)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的民間組織，它的籌建、運(yùn)作過(guò)程中需要遵循的規(guī)章制度和表決程序涉及較為專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)。因此，除了政府住建部門(mén)的指引外，業(yè)主自身也需要對(duì)相關(guān)法律知識(shí)理解通透，否則，就很容易出現(xiàn)業(yè)委會(huì)成立難的局面?！?/p>
周雪松告訴筆者，為了保障程序的合法合規(guī)，他們自開(kāi)展籌建工作以后，便利用下班時(shí)間先后召開(kāi)了大大小小不少于60次的會(huì)議，一字一句地?fù)赶嚓P(guān)籌建工作指引的字眼，以免出現(xiàn)錯(cuò)漏導(dǎo)致工作陷入困境。
“在省修訂相關(guān)條例的前提下，建議在江門(mén)市的立法權(quán)限內(nèi)，盡快推進(jìn)業(yè)委會(huì)建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域的立法，制定業(yè)委會(huì)籌備、運(yùn)行和監(jiān)督各環(huán)節(jié)的配套制度，明確業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)、鎮(zhèn)街、社區(qū)以及住建部門(mén)在各環(huán)節(jié)的權(quán)利義務(wù)。尤其要對(duì)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)有明確的時(shí)間要求，如小區(qū)交付使用一定期限、入住戶(hù)數(shù)達(dá)到一定比例，就要由相關(guān)職責(zé)部門(mén)督促啟動(dòng)業(yè)委會(huì)的籌備工作，避免這一群眾自治組織的成立出現(xiàn)隨意性和無(wú)序發(fā)展?！睆埓淙A表示要盡快推動(dòng)地方物業(yè)管理?xiàng)l例的立法。
五邑大學(xué)政法學(xué)院院長(zhǎng)王繼遠(yuǎn)也有相同意見(jiàn)：“《物業(yè)管理?xiàng)l例》是全國(guó)的行政法規(guī)，具有普遍性，但每個(gè)地方都有自己特定的習(xí)慣、文化、背景，在不違反上位法的前提下，江門(mén)市可以通過(guò)地方立法權(quán)把相關(guān)規(guī)則細(xì)化，比如將住建部門(mén)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)在處理相關(guān)事務(wù)中的一些優(yōu)秀創(chuàng)新做法列入條文中，提高立法的可操作性?！?/p>
■對(duì)話(huà)
江門(mén)市政協(xié)委員張翠華：
把加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)工作
列入政府部門(mén)考核
南方日?qǐng)?bào)：遞交提案《關(guān)于重視我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)著力補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的建議》的背景是什么？
張翠華：2017年6月中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》，這是新形勢(shì)下指導(dǎo)城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作的綱領(lǐng)性文件，文件明確將“建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制”“探索完善業(yè)主委員會(huì)的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益”列入了著力補(bǔ)齊社區(qū)治理短板的內(nèi)容之中。
同時(shí)，在日常生活中，我也關(guān)注到近年來(lái)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，從2014年至2017年6月，全市法院共審理此類(lèi)案件3326件。在完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理中，如果忽視諸如業(yè)委會(huì)之類(lèi)的基層群眾自治組織的建設(shè)，只會(huì)掩蓋、積累甚至激發(fā)社會(huì)矛盾，不利于建設(shè)和諧社會(huì)、法治社會(huì)。
南方日?qǐng)?bào)：為什么說(shuō)小區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建運(yùn)作可以促進(jìn)基層社區(qū)治理？
張翠華：在江門(mén)市城市化發(fā)展進(jìn)程步伐加快的情況下，中心城區(qū)近十幾年來(lái)開(kāi)發(fā)的住宅商品樓幾乎是以小區(qū)的規(guī)模承建的，在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立前，都由建設(shè)單位選聘的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
在此背景之下，社會(huì)上出現(xiàn)不少小區(qū)存在業(yè)主與物業(yè)之間糾紛頻發(fā)的現(xiàn)象。小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的目的，主要是為了更好地維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，處理好業(yè)主與物業(yè)管理之間的關(guān)系，更好地改進(jìn)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，共建和諧家園。
南方日?qǐng)?bào)：要想破解業(yè)委會(huì)籌建運(yùn)作難困境，您認(rèn)為最關(guān)鍵的地方是什么？
張翠華：城鄉(xiāng)社區(qū)是社會(huì)治理的基本單元，而在現(xiàn)代城市發(fā)展中，業(yè)委會(huì)是城市社區(qū)治理的重要載體，對(duì)社區(qū)治理起到積極的作用。
為此，首先要把加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)提上政府工作的議事日程，結(jié)合城市發(fā)展的進(jìn)程，由政府主管部門(mén)牽頭制定相應(yīng)的目標(biāo)，并將目標(biāo)完成度列入到部門(mén)年度考核中，把工作落到實(shí)處。
其次，要重視《物業(yè)管理?xiàng)l例》的普法和地方立法工作，順應(yīng)群眾的呼聲，加快制定江門(mén)市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，通過(guò)細(xì)則簡(jiǎn)化工作手續(xù)、降低各環(huán)節(jié)門(mén)檻、縮短籌備時(shí)間，并明確業(yè)委會(huì)籌辦經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，切實(shí)為小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。
撰文：黃燁倩 鄭琦
